如之前《》分析所說，深圳向廣州看齊。

等深圳住房參考價“取消”確認有一天了，依照媒體報道和我自己的了解，是“取消”了，但沒有發文。真假只能是等到第一單二手房貸款出來，才可辨別。

(資料圖片僅供參考)

所以，以下所有內容都建立在這一消息為真的基礎上，如果為假，就當瞎胡扯。

01

首先把涉及到的一些概念弄明白。

推敲本次深圳住房參考價政策調整，不是“取消”，是“脫鉤”，所以我“取消”打了引號。2021.2.08出臺的住房參考價仍然是存而不廢，但是和銀行放貸“脫鉤”了，不再作為銀行核定房價的依據。

銀行放貸依據轉為“網簽備案價/評估價孰低”，這個指的是深圳2018年出臺的“三價合一”政策——“以網簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基礎確定貸款額度”。大家就直接就理解為，回到住房參考價之前的狀態（2021.2.08之前）就好了，以前咋干，現在還咋干。

這么調整完了之后，它的意義有三個。

其一，住房參考價事實上已結束。這個大家都懂，住房參考價的威力在于它成了銀行發放貸款的依據，變成了“去杠桿”，相當于提高首付。越是差價大的樓盤，對首付的提高越猛。現在和銀行放貸“脫鉤”，等于是回到了之前的狀態，商業銀行沒有動力繼續使用這個工具。

其二，深圳是全國最后一個事實上“取消”了住房參考價的城市。它是最先推出這個政策的，卻是最后一個取消的。自2021年2月起，全國一共有15個城市出臺了住房參考價，北上廣深等等，但是，深圳是執行這個政策最狠、執行時間最長的城市。最早退出這個政策的是西安，去年7月4日，西安宣布暫停發布住房參考價，業主掛牌“尊重賣方意愿”。在深圳之前最后一個退出的城市是上海，在3月27日，上海放開二手房的真實報價。

從這個角度上說，深圳退出住房參考價，意味著這個政策在全國范圍內非正式的“壽終正寢”，退出了歷史舞臺。

其三，這顯示深圳先前的“逐步放松”政策在繼續。我們在《》這篇文章里講過了。

但還是有一個重要的提醒，政策似乎是留了后手。住房參考價事實上是架空了，但是“存而不廢”，主管部門沒有發文，這讓它看起來像動態調整。假如接下來房價反彈的快，那么這個“掛鉤”再度重啟也很容易，這給管理部門未來的房價調控留下了進退裕如的空間。所以，好像我們也不要高興的忘乎所以。

02

關于深圳這個住房參考價，買賣雙方可謂是已經被折磨得不行了。從去年就一直傳來傳去，隔三差五來一波，經常是有些人覺得自己掌握了內幕，搞得人們一陣陣熱血沸騰。結合著這次，我倒是認為它再一次顯示，不做政策預測的重要性。

為什么這時候“取消”住房參考價？

面對這樣的問題，我是不知道，有些觀點強作解人，下意識的為政策辯護，講什么目的達成，房價調控目標達成所以退出了云云。很無趣，面對一個本來就是 “錯”的東西，解釋那么多做什么呢？說使命完成，其實早完成了。深圳從去年開始，房地產就不是擔心大漲而是一直在大跌了。

政策邏輯和經濟邏輯是兩個完全不相同的邏輯，前者關注的是民情輿論，注定是短期。后者關注的是市場規律，多數時候未必為公眾所懂。如果我們要在這個房地產市場混，并且想賺到錢，是必須要學會拋掉短期邏輯的，它會讓你的動作完全變形。

我不關心這個參考價怎么取消，知道它不能持續，做出這一點基本判斷，就足夠你“做對”了。基于這一點，深圳做的是對的，雖然遲，但是對。

參考價一晃眼已經搞了2年，不是今天它調整了我們說是對的，而是它一開始推出的時候，就不那么的“對”。從市場的反饋看，可以用一片歡呼來形容，這個我認為是“民間真實的呼聲”。

參考價是一種“價管”，兩年來在顯著“平抑”市場的同時，也帶來了副作用（這部分還更大一些）。這個副作用一是，造成了二手房事實上喪失了流動性——大部分時間里二手房成交量不到2000套，價格的漲跌是市場結果，但是鎖死流動性絕不是任何政策的推行目標。你不能通過不讓人們貸款買二手房來實現市場的穩定——在按揭貸款是一項居民權利的條件下。除非你永生永世不買房，否則，這最終是對所有人的影響。

副作用二是，價管造成了二手房價格信號的扭曲乃至消失。因為參考價的存在，所有中介機構的APP全都下架了真實的二手房成交價，導致整個市場如同“瞎子摸象”。我曾經提醒過這一點，價格信號的扭曲，最終反噬的不僅是市場主體，還包括政策部門，因為官員們也掌握不到真實的價格信號了，久之一定會導致巨大的政策偏差。

所以，脫鉤了，最重要，讓住房參考價回到它應有的位置——真的是變成一個“價格參考”。

我知道，有些人是歡呼并希望參考價一直這么搞下去。在我先前寫參考價的諸多文章里，他們多次表達過這樣的看法，希望參考價越狠越好，調控越猛越好，最好是讓買房人全都站在山崗上。

我想他們從來也沒看懂我在講什么，或者說也不愿意聽你在講什么。但過去這幾年，他們如愿了，但結果許多人連工作都沒了，境遇比先前更差。就讓時間來解釋這一切吧。

03

參考價“取消”影響有多大？有人擔心房價會不會又重新開始上漲，“業主含淚反價100萬”的梗會不會出現？

不需要擔憂價格反頭大漲。參考價“脫鉤”的確是一個相當大的“利好”，但更多會表現在成交量上，會促進二手房的流動性，有助于鞏固目前市場的“溫和復蘇”。在價格上面，市場主流樓盤的調整方向，該怎樣還是會怎樣——或者說，單是參考價“脫鉤”，對房價的提振效應很小。

主要原因是，市場自身的調整在參考價“脫鉤”之前已經完成觸底，無論是量還是價。

進入2023年，深圳市場已經在“溫和復蘇”，3月份二手房成交接近4000套，基本回到2021年5月前，這是在參考價依然維持最高壓的狀態下實現的。促使這個成交量出現的原因有兩個，一個是整體市場情緒面的轉暖。但更重要的原因是，價格的調整貼近了參考價。這個政策執行2年，有超過8成的二手房成交價偏離值在10%以內乃至低于參考價。市場主流價格到了這個位置，可以說有沒有參考價，對于買家而言，結果都一樣了。

也就是說，市場成交的量價水平，已經顯示沒有參考價之后的狀態，沒有參考價，市場的真實杠桿水平還是如此，不會有顯著的波動。

當然，業主一定是有“反價的沖動”，也許在一定程度上會推高當前的價格水平（尤其是原本價格偏差巨大的豪宅市場），但是市場最終能否持續承接，還需要觀察其它方面的條件。今天的市場調整烈度，單單是參考價的“取消”，是斷然推不起來的。

這個“其它方面的條件”，一是經濟增長及市場信心方面，依然是不樂觀，原先我們說的市場的“三大壓制”，現在只是去掉了1個半。疫情沒了，政策復位了，為什么大家還是不買房？據我觀察，今天的買房人，無論剛需或豪客，對后市的看法，并不是悲觀，也并不是樂觀，而是惶惶不安。那種巨大的不確定感，要扭轉回來看來還需要加大力。

二是供應方面，大的改變在發生。這個我多次提過了，2020年以來深圳拼了老命增加供應、提高公占比，規模是過往40年所未見。這個現實之下，如果業主反價快，買家會繼續停留在“價格更低的新盤市場上”，尤其是那些（準）現樓新盤。

三是信貸方面，首付和利率依然太高。本輪市場的調整烈度遠慘于2008，但救市政策又遠弱于2008。今天深圳的首套利率依然高在4.6%，二套首付依然高在5成以上。雖然有一小部分人群可以通過經營貸拿到3.5%左右的利率，但是大部分買房人都沒有這個條件。想讓人買房子提振經濟，目前的信貸條件還不夠好。

這些還沒有加入上面講的，參考價還可以“卷土重來”。

整體來說，我們還是維持市場繼續“溫和復蘇”的判斷——即便是4月成交復又下滑，即便是參考價不取消，這個判斷也不變。不需要悲觀，也不要太樂觀。如同先前郁亮所言，沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。

最后一句話，有必要寫在參考價退出歷史舞臺之際。

這樣的政策到底是不是成功？

我能理解，不同的人群對此有巨大分歧。但我堅持自己的看法不變：政府并不比市場更知道什么才是合理價格。

這一切的調整干預，尤以新盤限價、二手房參考價為巔峰，核心特征都是這一點。價格是無法計劃的，就是大數據如斯的時代，就是房價真會如蔥的未來時代，也是無法計劃的。

違背這一點，早晚還會回來。

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